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房地产行业进入合理估值区域具备投资价值

2007年四季度以来，深圳、广州房地产市场出现销量萎缩、房价下跌的情况，北京、上海虽然价格继续上涨，但销量同样出现下降现象，二线城市也整体表现低迷，这些现象表明房地产行业正处于阶段性的调整之中。对应在A股市场,房地产板块也进入调整阶段，今年以来地产股平均下跌50%，90%的股票在近期创出今年调整以来的股价新低，75%的股票创出一年来的历史新低,指数距离最高点跌幅高达60%。
　　房价过高、涨速过快是行业调整的内在原因。2007年，一线城市的房价收入比已达15倍，二线城市也达到10倍左右，即使考虑到我国的具体国情，这一比例也明显偏高。2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。
　　以“二次房贷”政策为标志的银根紧缩政策是这次调整的直接原因。宏观经济过热，行业发展过快都有紧缩调控的内在要求，政府采取了提高存款准备金率、加息、压缩按揭贷款等银根紧缩政策，导致房地产行业出现调整。通过此次调整，房价有望从过高走向高位平衡。一线城市房价收入比将稳定在10-12、二线城市稳定在8-10内。宏观调控政策有利于提高行业集中度，有助于加剧房地产市场的优胜劣汰，促使行业资源向优秀企业集中。
　　2007年整体行业火爆是有一定不理性成分存在的，2008年更多的是回归理性的一年。这种回归可能会反映在土地价格、房价、成交量等多个方面，但回归并不妨碍行业的发展，行业资本化、规模化趋势不会改变。
　　在A股市场上,地产股已经连续调整了数月， 2008年我们重点关注的房地产股动态市盈率已经降到了20倍附近，从估值角度讲已经非常具备投资价值。
　　从国际估值角度看，目前地产股的估值已经基本接轨,从目前国内地产股的静态PE看，经过今年股价的连续大跌，目前行业估值水平下降到了历史最低水平，目前，房地产行业市盈率不到30倍，行业龙头万科市盈率也仅23倍，接近04年4月股市大跌前的估值水平。
　　另一方面，从RNAV的角度看，目前国内地产股已经处于折价状态，估值基本合理,
　　具备一定的安全边际。但是估值合理不等于确定性投资机会，在房地产市场形势尚未明朗之前，我们建议谨慎配置地产股。
　　总体来看，2008下半年房地产板块存在超跌反弹的投资机会，对于行业龙头地产股，目前可以考虑逢低介入。建议配置行业龙头万科、保利、招商和金地，预计在房地产市场小幅调整的阶段，行业龙头将有更好的收购兼并，扩大规模和市场占有率的机会。

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作者:钟健
编辑:ayvandhr
更新时间:2008-7-10 10:30:23

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